香港灣仔麗駿酒店 (Brighton Hotel Hong Kong)

酒店簡評

麗駿酒店位於灣仔鬧區的駱克道上，交通絕佳，距港鐵灣仔站C出口不到1分鐘的路程。雖然酒店僅提供有限的服務，內裝設計略顯陳舊，但是客房不算擁擠，環境亦屬整潔。控制入住期間後的價格在該地區算合理，對預算較緊的商務人士或重視CP值的遊客來說，這間酒店算是港島一流選項。

入住背景

因入住時候香港比較動盪，而寫這篇評論的時候，故事也還在發展，所以意見會受事件的影響。最直接影響就是酒店的房價，在沒有會展的週間，含服務費的日房價來到新台幣1,500左右，再低一點用來長住說不定都算得過來。

酒店簡介

翻新後開業：2013年8月開始試營運
樓高：27層
房間數：69間
酒店房型與客房大小
- 高級客房，19-20平方米
- 豪華客房，19-20平方米
- 精緻套房，44平方米
- 麗駿套房，40平方米
提供有限的服務，無餐飲或運動房
打市內電話免費，如果報業績期間必須打call，這滿方便的 (雖然別家的handy可能更方便)

酒店的前世今生 (以下金額為港元)

約於2010-2012年間(三筆資料顯示不同時點)，美聯物業主席黃建業以約2.5億自「鋪王」鄧成波購入坐落於灣仔駱克道128號的全棟商廈

其後投資5,000萬進行酒店裝修以及電梯更新，總投資額來到約3億元，平均每房投資額約435萬元，對外稱融資完全以自有資金支應

自創「Brighton」、「麗駿」品牌，並設立酒店運營公司聘請21人自行營運(可能為麗駿酒店(服務)香港有限公司)

2013年8月初，麗駿酒店試營運

2014年1月，市場傳出有財團以7億元洽購

2017年7月，市場傳出麗駿酒店全棟以9.7億元易手予「小巴大王」馬亞木，平均每房交易金額約為1,400萬元，隔日似有澄清，並不清楚是否確實易手

物業投資想法、初期營運計畫與不同時點的財務試算

+ 投資想法

之前在英國旅行住文華東方酒店，一晚租金達4,000元，覺得很貴，有朋友介紹在文華附近一分鐘範圍內有另一酒店不錯，但租金平一半，於是開始構想不如用同一概念，開一間以地段取勝的酒店
黃建業相信，除了酒店營運收租外，物業本身亦會升值，造就雙重得益

+ 初期營運計畫

初期房價約為800元一晚，之後爬坡至1,200至1,400元，旺季時期望達到1,500元

客源目標比例為商務客約50%，開業初期以大陸客人為主

銷售渠道由旅行代理商於網上推介

+ 不同時點的財務試算

開業初期，酒店估計每月客房收入約為130至150萬元，再加上兩個地舖每月48萬元租金，整個物業的每月毛收入可達200萬元。。

有報導稱此時回報率為8%。回報率有很多種，所以前面那個8%有多種可能，先假設它是物業的淨營運收益回報率(NOI yield)。之前提到總投資為3億元 (不考慮營運資金)，這個是回報率的分母。因此估計的平均每月淨營運收益為8% x 3億 / 12=200萬。這個數字正巧是整個物業的毛收入，因此我們知道這個回報率其實是租金收入回報率，因為酒店運營會產生成本費用，淨營運收益必然較低。另外，報導中有一句「扣除開支」，基本上會使得數字與資訊兜不攏，所以不管它。那有沒有可能客房收入其實就是客房營運淨收益呢？

稍微試算了一下，基本上不太可能。物業淨收益回報落在4%-5.5%比較有可能